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首席发声｜逆向投资之锁定地产
约910字｜阅读时长约3分钟
中国房地产处置路径：超越美日模式的第三条道路！
一、日本1991年房地产泡沫破裂时，城镇化率已达76.18%，而中国2024年常住人口城镇化率仅66.16%（户籍城镇化率48.3%），仍有约2亿人口待转移。这种未完成的城镇化进程为房地产需求提供了结构性支撑，尤其是长三角、珠三角等五大城市集群（占全国人口25%～35%）仍处于人口净流入阶段；
二、日本泡沫破裂后居民负债率高达68%，而中国当前居民杠杆率约62%，且政策层通过“三条红线”、债务置换等手段主动拆雷，避免出现日本式资产负债表全面衰退。例如，2024年推出的房企白名单制度定向输血优质项目，与日本90年代被动“僵尸化”处置形成对比。
三、中国当前购房主力（28-55岁人群）对应1969—1996年出生队列，未来10年仍处峰值期，而日本泡沫破裂时主力购房人口已开始萎缩。即使出生率下降，需求断层效应需至2040年后才显著显现。
四、美国次贷危机后通过降息（联邦利率从5.25%降至0.25%）、量化宽松（QE）和房贷重组（HAMP计划）实现市场出清，中国当前“保交楼”专项贷款、LPR利率下调（首套房贷利率3.85%）与之逻辑相似。但中国更强调“精准滴灌”而非大水漫灌，避免重演美国法拍房激增（2009年峰值360万套）的次生灾害。
五、美国形成三大城市集群（占人口50%以上），中国正复制这一路径：北上广深二手房成交量占比超30%，三四线城市库存去化周期达24个月。这种分化与日本全域崩盘（六大都市地价跌幅超65%）形成鲜明对比，未来中国可能呈现“核心城市抗跌+低能级城市居住属性回归”的双轨格局。
六、美国居民资产中房地产占比仅24%，而中国高达70%，但政策层通过REITs扩容（保障房、商业地产证券化）、引导资金流向股市（科创板、北交所）等举措，推动资产配置从“七三开”（房产：金融）向“五五开”渐进调整，避免日本式被动去杠杆引发的系统性坍塌。
结论：走钢丝者的平衡术
中国既不会复制日本“失去的三十年”（因城镇化纵深与政策余量），也难以照搬美国“危机－复苏”周期（因金融化程度不足），而是在结构性调控与渐进式出清间寻找平衡。未来核心城市房价将呈现“L型”筑底（2027年后温和回升）的态势，非核心区域则通过保障房托底、产业导入实现“软着陆”。对于个体而言，远离三四线投机、聚焦核心城市改善型需求、增配权益类资产，将是穿越周期的理性选择。
风险提示：文章所提个股只作案例说明，不作为具体投资依据，历史行情走势不能完全重演，案例截图只作为技术学习使用，据此入市，风险自担。
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（转自：国信证券北京分公司）